Прибивает Албани Амебы к стене

  • 16-09-2018
  • комментариев

В биологии средней школы мы узнали, что одна из самых простых форм жизни - амеба. Amoeba представляет собой одноцикловый простейший, характеризующийся гранулированным ядром, окруженным желейной массой - бесшовная форма жизни. Похоже, Albany является переполнение Amoeba, поскольку законодатели доказывают неспособность принимать трудные решения по отношению к нашему государственному бюджету, что составляет почти три месяца прошлого.

Один из самых частых вопросов, которые я спрашивает, когда столкнулся Бетонные мысли Читатели - это поэтому я сосредотачиваюсь на политическом ландшафере Нью-Йорка и событиях в Олбани. Ответ прост: с точки зрения бизнеса, и, более миописных, от перспективы недвижимости, то, что наш законодательный орган значительно влияет на нашу экономику. Это также значительно влияет на психологию участников на нашем рынке. Очевидно, что более оптимистичные участники, тем больше будет активность будет; И, как посредники, мы полагаемся на объем транзакции для наших средств к существованию.

Среди самых больших проблем сегодня - это политическая дисфункция, которую мы видим в Олбани, поскольку мы приближаемся к трем месяцам без утвержденного государственного бюджета. Без государственного бюджета на месте, муниципалитеты не могут установить свои собственные бюджеты с уверенностью, поскольку уровень вклада государства является неопределенным.

что-то, что, к сожалению, становится очевидным в нашем состоянии, является отсутствие политической воли ощутимо обращаться к расходам расходов. Фискальная безответственность, продемонстрированная Олбани в прошлогоднем бюджете (где расходы были увеличены в течение предыдущего года полными 7 миллиардами долларов в средствах стимула, плюс дополнительные 4 миллиарда долларов в новые расходы) имеет наши нынешние расходы на 11 миллиардов долларов выше, чем в 2008 году. Инициативы по расходам расширяются внутри или добавлены к бюджету, он стал почти невозможным удалить или уменьшить их. Эта фискальная безответственность покинула государство, с которыми сталкивается дефицит бюджета в размере 9,2 млрд долларов.

Неудивительно, что доходы от налогов были ниже, чем ожидалось, что добавил к этомудефицит бюджета. Следовательно, сокращения расходов необходимы для того, чтобы избежать увеличения налогов еще больше, чем ожидалось. Нью-Йорка уже обременено самым высоким налоговым уровням в У..с. Губернатор Паттерсона пришлось реализовать еженедельные удлинения в чрезвычайных ситуациях, чтобы правительство было открыто для бизнеса и предоставлять услуги в Нью-Йорке. Всроченный в прошлой неделе удлинитель составил сотни миллионов долларов в сокращении расходов. Хотя он был утвержден всем Сенатом, некоторые отдельных демократических сенаторов в этой прошлой неделе указали, что они предпочли бы отключить правительство, чем согласятся на дальнейшие расходы.

14 июня, законодательный орган проголосут на другой удлинитель, Это с сотнями миллионов долларов дополнительных расходов. С здравоохранением и образованием составляют более 50 процентов государственного бюджета в Нью-Йорке, политики должны иметь кишечную стойкость для справиться с IARE о профсоюзах, которые доминируют над этими двумя секторами. Губернатор Паттерсон имел волю к решению расходов по снижению этих областей, поскольку он не работает в ноябре. Несчастная реальность состоит в том, что большинство политиков заботятся о том, чтобы получить переизбрание, чем о том, чтобы делать то, что нужно. Следовательно, тупик на получение одобренного бюджета.

К сожалению, в Албани сегодня сегодня, законодательная халатность только превышает экономическую неграмотность. Здравый смысл будет диктовать, что сокращения бюджета необходимы. Вы знаете, тот же тип расходов сокращает, что предприятия и лица были обнаружены неизбежны во время этого экономического спада. Без воли к сокращению расходов, вероятно, что будет лучше, чем 50-50 шансов, что не будет разрешения бюджета до выборов в ноябре.

, это, конечно, если наши законодатели не решит нас принять участие в даже более глубокую дыру, заимствовав больше денег, чтобы удовлетворить текущие обязательства. В одном предложении государственное правительство займет деньги от государственной пенсионной системы, чтобы выплатить обязательствам, вы угадали это - государственная пенсиясистема. Эта игра Shell - это недвижимость, эквивалентная растущей ипотечной заимствованию на здание, которое сильно подводно, чтобы сделать текущие ипотечные платежи. В конечном итоге убытки только становятся все более крупными, а обязательства передаются кому-то другому. Государственная пенсионная система крайне недоступна, даже принимая во внимание ошибку ожидаемой годовой доходности 8 процентов на его активах.

Для решения расходов расходов на профсоюзы были сделаны любые повышения. Работники или доли в компенсационных уступках, чтобы помочь пройти через эти трудные времена. Есть ли удивление, что эти достижения были встречены с верным сопротивлением? Очевидно, что чиновники профсоюза предпочли бы увидеть увольнения, чем принять позиции, которые будут негативно повлиять на членов. В конце концов, уволенные члены союза не голосуют на профсоюзных выборах. Если уступки согласованы, члены недовольных союзов все равно будут голосовать.

Поэтому без союзного сотрудничества логично предвидеть значительные убытки рабочих мест в государственном секторе. Эти сокращения, в то время как болезненные, могут быть необходимы для моста бюджетных пробелов. Но будут ли выбирать чиновники быть готовыми принять эти жесткие решения?

Никто никогда не говорил, что быть политиком, была легкой работой. Трубые решения должны быть сделаны, как бегущий город или государство ничем не отличается от бизнеса. Расходы должны коррелировать до поступлений. В противном случае доходы должны быть увеличены или расходы должны быть вырезаны или комбинация обоих.

Многие люди сказали, что увеличение доходов поставит штат Нью-Йорк в такой конкурентный недостаток, что это будет создать классику Отрицательная петля обратной связи, в результате чего наш доход будет продолжать разрушаться. Примером этой динамики наблюдалось в середине 1980-х годов, когда государственный капитал получит налог, т. Е. Налог с Куомо (Марио, а не Эндрю) - увеличился на дополнительные 10 процентов по любому усилению капитала от продажи недвижимости с Цена более 1 миллиона долларов. Цель была, изКонечно, чтобы собрать доход. Примечательно, что после этого налогового роста были отменены, валовые налоговые коллекции фактически значительно выросли из-за увеличения объема транзакции. от потенциальных кандидатов в поисках вкладов кампании. Когда я получаю звонки из этих кандидатов, прошу ответить на один очень простой вопрос, и то есть «на каких трех конкретных бюджетных позициях вы бы хотели сократить расходы?»

Конечно, Первый павловский ответ на любой политик - сказать, что «отходы» будут сокращены. После отклонения этого политически доброкачественного ответа я снова просим трех конкретных областей, в которых кандидат будет готов сделать сокращения. Чаще всего я слышу: «Я не готов решать это». Ответ на этот вопрос информирует нас в целях, что кандидат может взять по отношению к бюджету. Если ответ: «Я бы предпочел посмотреть на стороне дохода», мы знаем, что налог увеличивается будет поддерживаться этим кандидатом. Эти налоговые увеличения будут включать увеличение налогов на недвижимость и налоги с подоходными налогами. В прошлом году в бюджете Сенат утвердил невероятное 137 новых или повышенных налогов, сборов и сборов. В этом году в федеральном стимулировании будет не 7 миллиардов долларов, что делает вызов, чтобы удовлетворить операционные расходы, что намного сложнее.

Любое увеличение налога, реализованное на уровне государства, только добавит к растущему налогу на новых Йоркзеры из-за увеличения федеральных налоговых обязательств. Ожидается, что налоки налога в кустах ожидаются закат в конце этого года. Налоги на доходы от личных доходов будут значительно возрасти, но более важные от перспективы рынка недвижимости, уровень капитала увеличится с 15 до 20 процентов. Дополнительные увеличения скорости возвышения, из-за Obamacare приведут к ставкам капитала почти на 25 процентов.

Мы уже видели некоторые клиенты, решимые для продажи свойств в2010 год из-за ожидаемого увеличения начисления капитала в следующем году. Мы также видим, что клиенты решили продать свойства теперь из-за предложенного увеличения налогов на несправедливые интересы. Здесь ставка налога запланирована от уровня ставки цен на капитал, по существу, обычным уровням дохода. Это побочный продукт настоящих предложений по финансовому регулированию в Вашингтоне, которые в ожидании в Сенате. Любая деятельность, которая облагается налогом по более высоким ставкам, будет испытывать сокращение уровня этой деятельности. Это будет иметь вредное воздействие на наш коммерческий рынок недвижимости.

Передача obamacare также будет иметь отрицательные последствия для нашего рынка недвижимости (я не делаю никаких комментариев здесь в социальных выгодах этой программы, Просто влияние на коммерческую недвижимость). Те, кто поддерживает программу, настаивает на том, что закон будет значительно приносить пользу малым бизнесу через налоговый кредит. На самом деле, налоговый кредит очень ограничен из-за того, что более двух третей малого бизнеса терпит неудачу первые три из четырех тестов для квалификации: (1), имеющих 25 сотрудников или меньше; (2) предоставление медицинской страховки; и (3) оплата 50 процентов или более стоимости.

Что еще важно, кредит - это временный характер, но повышенные расходы на здравоохранение являются постоянными. Когда этот кредит ожоги, малые предприятия будут держать сумку на всю стоимость. В рамках программы также будут обязаны платить новые налоги и новые сборы и сделки с административными мандатами, похороненными в объемном новом законе о здравоохранении. Всего через несколько месяцев после прохождения закона бюджетное бюджетное бюджетное бюджет прогнозировало, что программа будет стоить 150 миллиардов долларов больше, чем первоначально оценивалось, устраняя призванные квалифицированные пособия пособия. Такие правительственные программы обычно стоят кратные оригинальныеОценки.

С призраком повышенных налогов и стоимостью, намокающихся над руководителями владельцев малого бизнеса, создание рабочих мест и решения для аренды пространства или покупки имущества. Неопределенность - это то, что маркетики не любят больше всего. На данный момент настолько много политической и экономической неопределенности в том момент, когда окончательная политика в Олбани может значительно помочь психологии участников рынка, движущихся вперед. Мы должны поощрять политики в Олбани, чтобы сделать жесткий выбор, необходимый для предоставления сбалансированного бюджета и обеспечить некоторую уверенность в нашей местной экономике, движущейся вперед.

Спроси политиков и политических кандидатов, что они делают, чтобы сократить расходы. Увеличение налогов не принесут пользу экономики Нью-Йорка или рынка недвижимости в Нью-Йорке в короткой, средней или долгосрочной перспективе. Устойчивые модификации на наш бюджет, который устанавливает четкое направление, отчаянно требуется. Трубые решения должны быть сделаны. Будем надеяться, что наши законодатели в Олбани до задачи.

rknakal@masseyknakal.com

Робертнакал - председатель и партнер создания Massey Knakal Realty, и в его карьере бронировали Продажа более 1 075 объектов, имеющих рыночную стоимость, превышающую 6,4 миллиарда долларов.

Робертнакал - председатель и учредительный партнер Massye Knakal Realty Services и в своей карьере бронировал продажу более 1 075 Свойства, имеющие рыночную стоимость превышают 6,4 млрд долларов.

комментариев

Добавить комментарий